Приобретая квартиру для жизни, покупатель больше всего боится, что может оказаться в той ситуации, когда приобретенный объект станет предметом судебных споров. Самый печальный сценарий по итогу судов - остаться вовсе без приобретенной квартиры. Указанная практика, к сожалению, обширна, особенно по причине распространённого личного банкротства. Люди, испытывающие финансовые сложности, стремятся продать недвижимость до процедуры банкротства, чтобы выручить бОльшие средства, чем это произойдет в торгах в банкротной процедуре. Такие сделки будут оспорены арбитражным управляющим или кредиторами банкрота, и покупатель недвижимости лишится объекта, встав в очередь кредиторов.

Нередки случаи, когда продаются квартиры, приватизированные без учета всех лиц, имевших право участвовать в приватизации.

Также лица, состоящие в браке и реализующие недвижимость, могут скрывать семейный статус, тем самым стремясь не делить доход, принадлежащий в том числе второму супругу.

Осуществить продажу объекта в цепочки сделок могла "мертвая душа".

Жилинспекция может выйти с иском в суд с требованием привести квартиру в состояние до осуществленной перепланировки, а покупатель даже не имел представления, что ремонт, который казался при покупке модным и уютным оказывается незаконным. Преведение квартиры к прежнему конструктиву может стоить значительных средств и времени. Риском непреведения квартиры в первоначальное состояние является продажа судебными приставами квартиры с торгов с обязанием нового собственника выполнить требование.

Описанные и иные риски влекут серьезные траты и глубокие переживания. Важно оградить себя от них. Совсем не всегда нужно рисковать.

Являясь судебными юристами, мы смотрим на любую сделку с точки зрения судебных рисков. Предлагаем к покупке наименее рисковый вариант. Если Клиент настаивает на объекте, который не является, по нашему мнению, надежным, то мы стараемся максимально обезопасить такую сделку. Мы понимаем, как условия заключенного договора будет читать судья (если возникнет спор), как он расценит ту или иную договорную обвязку или цепочку. С учетом такого знания и опыта структурируем сделку и прописываем договорные условия. Указанное позволяет существенно снизить ваши риски.

Как проходит сотрудничество:
1. Проводим бесплатную консультацию -> 2. Заключаем договор с четким определением предмета и стоимости услуг -> 3. Оказываем услуги и принимаем оплату в соответствии с договором -> 4. Подписываем акт

ВСТАВКА

Сложно оценить, какие сделки более рискованные: на рынке вторичной недвижимости или первичной. Зависит от конкретной сделки. Одно можно сказать уверенно, что вариативность недобросовестных схем приобретения объекта на рынке первичной недвижимости значительно выше. Наиболее рискованными являются сделки по уступке прав требований к застройщику, инвестиционные договоры, участие в кооперативах и товариществах анонсированной целью которых является приобретение объекта недвижимости.
Мы можем не только показать, где юридически опасная операция, но и объяснить, зачем застройщик и иные лица в схеме поступают так, какой в этом экономический интерес или в чем недобросовестная цель. Указанное доступно объясняет Клиенту, где спрятан риск.
Являясь судебными юристами, мы понимаем, как на конкретную сделку будет смотреть судья, если возникнет спор.
Наша задача -провести качественный due diligence, объяснить Клиенту риски и, где это возможно, их минимизировать, или предложить рассмотреть иной вариант. Решение, в любом случае, принимает Клиент.

Мы проверяем и анализируем:
·законность постройки: назначение земельного участка, вид разрешенного использования и т.д.
·репутацию застройщика;
·в зависимости от вида сделки проверяем весь субъектный состав цепочки на банкротные риски;
·действительное ли право передается по сделке, «созрело» ли это право;
·равноценность приобретаемых прав/объектов недвижимости встречному предоставлению;
·находится ли цена покупки на объект в рынке (иногда советуем привлечь оценщика);
·анализируем будущие финансовые обязательства, которые может приобрести Клиент вместе с объектом;
·проводим тест на «добросовестного приобретателя»;
·проверяем предложенные для заключения договоры, предлагаем юридические правки;
·и иное в зависимости от того, какая предлагается договорная цепочка.

Как проходит сотрудничество:
1. Проводим бесплатную консультацию -> 2. Заключаем договор с четким определением предмета и стоимости услуг -> 3. Оказываем услуги и принимаем оплату в соответствии с договором -> 4. Подписываем акт

Покупка земельного участка обычно сопровождается какой-то целью.
Это может быть дачное строительство, или участок необходим для реализации предпринимательских инициатив, например, в сфере сельского хозяйства или планируется организация производства, размещение парковки и т.д.
Важно понимать, сможете ли вы реализовать задуманное до совершения сделки по приобретению недвижимости.

Распространенной является ситуация, когда продавцы, риелторы, соседи рассматриваемого земельного участка не знают всех ограничений, которые есть на земельных участках в испрашиваемой местности.
Зачастую сведения о зонах отсутствуют в ЕГРН. Бывает, что зоны действуют в силу существования неотмененных нормативов, принятых еще в советское время. Повышенный риск есть у местности, где недалеко расположен лес, водный объект, аэропорт, проложен газ, проходят ЛЭП, и т.д. Тогда владение земельным участком, а особенно дальнейшее вложение в него средств путем возведения на нем различных объектов превращается в постоянное напряжение и череду судебных тяжб.
Напомним, что де-юре срок исковой давности 3 года с момента, когда стало известно о нарушении прав, но де-факто у государственных органов таких ограничений нет. Прокуратура и природоохранная прокуратура, даже недавно проводившие проверки на земельном участке, могут выйти с требованиями в суд по тем вопросам, которые ранее не вызывали сомнений, а в настоящее время вдруг стали предметом разбирательств. Механизм таких действий простой: ранее государственный орган действовал от своего имени, а сейчас от имени неограниченного круга лиц или иного государственного органа, который не знал о прошлой проверке. Таким образом, срок исковой давности не считается пропущенным. Суды всех инстанций соглашаются с таким подходом.
В связи с изложенным, мы советуем подходить к вопросу приобретения земельного участка комплексно, проверяя не только наличие права собственности , зарегистрированное за продавцом в ЕГРН (что в Российской Федерации не является гарантией законности такой собственности), но и законность приобретения права собственности продавцом, возможность дальнейшего использования в соответствии с целями приобретения.

Как проходит сотрудничество:
1. Проводим бесплатную консультацию -> 2. Заключаем договор с четким определением предмета и стоимости услуг -> 3. Оказываем услуги и принимаем оплату в соответствии с договором -> 4. Подписываем акт

Мы предлагаем следующую услугу:
1. Подготовка информации об основных и дополнительных сведениях о земельном участке;
2. История образования земельного участка, анализ соблюдения требований законодательства при образовании участка, подготовка сведений об исходных земельных участках;
3. Проверка прав на участок, анализ правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов текущего собственника, анализ вопроса законности приобретения прав, проверка наличия рисков оспаривания и утраты прав на участок;
4. Проверка на наличие рисков банкротного оспаривания сделки;
5. Выявление ограничений прав и обременений участка;
6. Анализ судебных разбирательств в отношении участка;
7. Анализ правового режима земельного участка;
8. Оценка потенциала использования участка (определение параметров нового строительства).
Мы в своей практике сталкивались со значительным количеством споров в отношении земельных участков, к сожалению, не все они могут быть выиграны, когда оппонентом является государственный аппарат. В этой связи мы рекомендуем действовать превентивно: позаботиться о том, чтобы не приобрести вместе с земельным участком значительные проблемы. Мы обладаем знаниями и опытом, как это сделать и готовы помочь вам..

Мы поможем вам:

• правильно структурировать сделку, стараясь избежать цепочек;

Указанное снизит риск оспаривания сделок. Мы не раз успешно предостерегали своих Клиентов от участия в цепочке сделок, где они должны были получать денежные средства не от своего покупателя, а от лица, кому он, в свою очередь продавал квартиру. Такие цепочки иногда предлагают агенты по недвижимости, чтобы «сделка не сорвалась», но они являются высоко рискованными.

• минимизировать риски, связанные со способами расчетов;

Цель продажи – получение оплаты за квартиру. Нам важно, чтобы у нашего Клиента не возникло проблем с раскрытием аккредитива или нюансами использования ячейки. Мы выбираем надежные банки и надежные способы расчета.

• грамотно продумать условие о цене;

Как продавцы, так и покупатели в силу разных причин манипулируют условиями договора в этой части. Мы должны предупредить обо всех рисках, которые могут возникнуть у нашего Клиента.

• снизить риск иска о соразмерном уменьшении покупной стоимости объекта недвижимости в связи с недостатками по качеству;

Один из важнейших рисков, который зачастую не знают риелторы.
Мы консультируем по вопросам, что должно быть раскрыто как информация о конкретном объекте недвижимости на стадии переговоров с письменным уведомлением и, конечно, в договоре, чтобы избежать исков об убытках (например, наличие перепланировок, информирование о кадастровых ошибках, нахождение объекта в зонах с особыми условиями использования территории – применимо к земельным участками т.д.).

• подготовить договор;

Мы готовим договор, по которому отчуждается объект недвижимости с учетом интересов и рисков нашего Клиента, ведем переговоры с покупателем на этапе согласования договора.

• сопровождением сделки в день подписания документов и обращения к регистратору;

Мы говорим вам, какой перечень документов необходим, приезжаем в назначенный час на сделку со сшитыми документами по количеству сторон, а также запасными экземплярами; сопровождаем вас в течение всей процедуры, направляем, советуем, предостерегаем, отвечаем на вопросы, поддерживаем.

• определиться, как и когда передать квартиру покупателю;

Бывают ситуации, когда покупатель готов приобрести квартиру, если переедет в нее в день сделки, до момента регистрации права собственности за ним в ЕГРН. Мы разъясняем, когда возможно согласиться на такие условия, а также как снизить возникающие при этом риски. Мы готовим акт приема-передачи квартиры, ключей и документов.

• решить другие возникающие юридические вопросы, связанные с продажей недвижимости.

в зависимости от конкретной ситуации .

Как проходит сотрудничество:
1. Проводим бесплатную консультацию -> 2. Заключаем договор с четким определением предмета и стоимости услуг -> 3. Оказываем услуги и принимаем оплату в соответствии с договором -> 4. Подписываем акт.

Покупка объекта
Услуга включает полное сопровождение цикла покупки объекта, начиная с выявления вашего потребительского запроса, подбор вариантов под него, сопровождения вас на просмотрах объектов, структурирование и проведение сделки.
Дополнительно, пожалуйста, ознакомьтесь с информацией, предложенный в разделах, посвященных покупке недвижимости.

Продажа объекта
Услуга включает полный цикл продажи объекта, начиная с его рекламы на сайтах-платформах, заканчивая подписанием акта приема-передачи объекта недвижимости.
Дополнительно, пожалуйста, ознакомьтесь с информацией, предложенной в разделе, посвященном продаже недвижимости.

Приглашаем вас на бесплатную консультацию, чтобы ответить на ваши вопросы и подобрать подходящий вариант сотрудничества.

Как проходит сотрудничество:
1. Проводим бесплатную консультацию -> 2. Заключаем договор с четким определением предмета и стоимости услуг -> 3. Оказываем услуги и принимаем оплату в соответствии с договором -> 4. Подписываем акт