Приобретение квартиры — это значительное вложение денежных средств, сопряженное с волнением из-за важности сделки.
Нередко сделки с недвижимостью могут обернуться для покупателя серьезными юридическими проблемами, в т.ч. покупатель может остаться без приобретенного объекта. Важно грамотно выявить рискованные сделки, например:

1.    Продавец на грани банкротства
В настоящее время широко распространено личное банкротство. Люди, испытывающие финансовые сложности, зачастую стремятся продать недвижимость до процедуры банкротства. Покупатели могут не догадываться о финансовом положении продавца. Такие сделки потенциально оспоримые: объект недвижимости у покупателя заберут, и он будет вынужден встать в очередь кредиторов продавца.
 
2.    Сокрытие продавцом семейного статуса
Продавец может скрывать факт наличия брака, тем самым стремясь не делить доход, принадлежащий в том числе второму супругу. Такие сделки могут быть оспорены обманутым супругом.
 
3.    Нарушения при приватизации
Нередки случаи, когда продаются квартиры, приватизированные без учета всех лиц, имевших право участвовать в приватизации. Такие лица вправе оспорить сделку.
 
4.    Квартира с лицами, имеющими право пожизненного проживания
Такими субъектами являются лица в т.ч. отказавшиеся от участия в приватизации, но не имеющие альтернативного места проживания. В силу закона они могут заявить свои права на проживание в квартире даже к новому собственнику.
 
5.    Продажа квартиры неуправомоченным лицом
Осуществить продажу объекта в цепочке сделок могла «мертвая душа» по недействительной доверенности. Если бы мы не встретились с такой ситуацией в практике, то думали, что это художественный вымысел. Однако, риски реальны, и наследники умершего могут оспорить такую сделку.
 
6.    Частые продажи одного объекта недвижимости
Для недвижимого имущества не характерны частые продажи. Если недавно (в течение 2-3 лет) объект недвижимости уже продавался или в цепочке предшествующих собственников были частые перепродажи, то это знак того, что с объектом есть юридические проблемы и от него хотят избавиться. Покупая такой объект, вы приобретаете высокий риск предстоящих судов.
 
7.    Незаконная перепланировка
Покупка квартиры с дизайнерской, модной и привлекательной планировкой может стать большой проблемой. Жилинспекция может обратиться в суд с требованием привести квартиру в первоначальное состояние. Однако, квартира со стандартной планировкой – это совсем не то, что изначально хотел покупатель.
 
Описанные и иные риски влекут серьезные траты и глубокие переживания. Важно оградить себя от них. Совсем не всегда нужно рисковать.
Мы, являясь судебными юристами, смотрим на любую сделку с точки зрения судебных рисков и помогаем выбрать наименее рисковый вариант.

Сложно оценить, какие сделки более рискованные: на рынке вторичной недвижимости или первичной. Зависит от конкретной сделки. Рассмотрим основные риски, с которыми можно столкнуться при покупке вновь созданного объекта:

• Риски заключения сделок с недобросовестными посредниками застройщика
• Риски заключения непоименованных договоров
• Риски покупки недвижимости посредством участия в кооперативах и товариществах, созданных с целью обхода закона
• Риски участия в незаконной схеме застройщика и посредника
• Риски несовпадения фактических и ожидаемых параметров объекта

 
Мы можем не только показать, где юридически опасная операция, но и объяснить, зачем застройщик и иные лица в схеме поступают так, какой в этом экономический интерес или в чем недобросовестная цель.
Являясь судебными юристами, мы понимаем, как на конкретную сделку будет смотреть судья, если возникнет спор. Наша задача - провести качественный due diligence, объяснить Клиенту риски и, где это возможно, их минимизировать, или предложить рассмотреть иной вариант. Решение, в любом случае, принимает Клиент.
 
 
В зависимости от конкретной ситуации мы проверяем и анализируем:

• законность постройки: назначение земельного участка, вид разрешенного использования и т.д.
• репутацию застройщика;
• в зависимости от вида сделки проверяем весь субъектный состав цепочки на банкротные риски;
• действительное ли право передается по сделке, «созрело» ли это право;
• равноценность приобретаемых прав/объектов недвижимости встречному предоставлению;
• находится ли цена покупки на объект в рынке (иногда советуем привлечь оценщика);
• анализируем будущие финансовые и иные обязательства, которые может приобрести Клиент вместе с объектом;
• проводим тест на «добросовестного приобретателя»;
• проверяем предложенные для заключения договоры, предлагаем юридические правки;
• и иное в зависимости от того, какая предлагается договорная цепочка.

Цели приобретения земельного участка

Покупка земельного участка обычно связана с конкретными планами, такими как дачное строительство, реализация предпринимательских инициатив в сельском хозяйстве, организация производства, размещение парковки и т.д. Важно заранее понять, сможете ли вы осуществить задуманное до того, как сделка будет заключена.

Ограничения и риски

Многие продавцы, риелторы и даже соседи могут не знать обо всех ограничениях, действующих на земельных участках в определенной местности. Информация о ЗОУИТ (зоны особых …) может отсутствовать в ЕГРН, и ограничения могут действовать на основе нормативов, принятых еще в советское время. Особенный риск существует в местностях, где поблизости находятся леса, водоемы, аэропорты, газопроводы, ЛЭП и другие объекты.
В таких случаях покупка земельного участка и вложение денег в строительство может обернуться постоянными проблемам и судебными разбирательствами.

Срок исковой давности и действия государственных органов

Наш опыт показывает, что земельные споры часто связаны с государственными органами, что усложняет их разрешение.
Срок исковой давности формально составляет три года с момента, когда стало известно о нарушении прав, но на практике для государственных органов таких ограничений нет. Прокуратура или природоохранная прокуратура могут инициировать судебные разбирательства по вопросам, которые ранее не вызывали сомнений.

Риски судебных разбирательств

Инициирование спора в суде зачастую влечет наложение ограничений и запретов использования вашего земельного участка. Перепродать его в период спора скорее всего не получится. Судебные процессы влекут юридические расходы и обычно требуют проведение длительных (зависит в т.ч. от времени года) и затратных экспертиз.
По итогам многолетних судов вас могут обязать возместить вред окружающей среде, снести постройку, заплатить судебную неустойку за промедление исполнения решения и др.

Мы рекомендуем защищать свои интересы превентивно - позаботиться о том, чтобы не приобрести вместе с земельным участком значительные проблемы.


Услуги по комплексной проверке земельного участка:

• сбор и подготовка основной и дополнительной информации о земельном участке;
• анализ истории образования участка, проверка соблюдения законодательных норм при его формировании, подготовка данных об исходных участка;
• юридическая проверка прав на участок, анализ документов текущего собственника, оценка законности приобретения и рисков оспаривания прав;
• проверка рисков банкротного оспаривания сделки;
• выявление обременений и ограничений прав на участок;
• анализ судебных споров, связанных с участком;
• оценка правового режима земельного участка;
• оценка возможностей и потенциала использования участка, определение параметров для нового строительства.

Мы готовы помочь вам проверить земельный участок, используя наши знания и опыт.

Зачастую недооцениваются риски связанные с продажей недвижимости.
В нашей судебной практике были дела, где мы защищали продавцов, которым недобросовестные агенты предложили типовые договоры. Активные представители покупателей включили в эти договоры свои условия. Нотариусы, в свою очередь, не проверили рискованные для продавца условия сделки (но и не были обязаны это делать по закону).
В итоге отчуждение недвижимости обернулось для продавцов долгими и дорогостоящими спорами.
Важно отметить, что эти проблемы могут иметь отложенный эффект: в таких случаях покупатели чаще всего обращаются в суд под конец срока исковой давности, когда продавец уже давно распорядился полученными деньгами и не ожидает судов.
Мы, являясь судебными юристами, смотрим на любую сделку с точки зрения судебных рисков и помогаем выбрать наименее рисковый вариант.

Мы поможем вам:

• Правильно структурировать сделку.

Мы неоднократно успешно предостерегали Клиентов от участия в длинных цепочках сделок, где оплата продавцу приходила не напрямую от покупателя, а от третьих лиц. Такие схемы, зачастую предлагаемые агентами для предотвращения срыва сделки, крайне рискованны.

• Минимизировать риски, связанные с расчетами:

Наша цель — обеспечить безопасное получение оплаты за недвижимость. Мы позаботимся, чтобы у вас не возникло проблем с раскрытием аккредитива или использованием банковской ячейки, выбирая надежные банки и способы расчета.

• Грамотно продумать условия о цене:

Продавцы и покупатели часто манипулируют условиями договора, особенно в вопросе цены. Мы предупредим вас о рисках, которые могут возникнуть в связи с этим.

• Минимизировать риск исков о снижении покупной стоимости из-за недостатков:

Этот риск часто игнорируется риелторами. Мы проконсультируем вас, какую информацию нужно раскрыть о недвижимости на стадии переговоров и в договоре, чтобы избежать исков об убытках.

• Подготовить договор:

Мы составляем договор купли-продажи недвижимости с учетом ваших интересов и рисков, а также ведем переговоры с покупателем на этапе согласования условий.

• Сопроводить сделку в день подписания документов:

Мы подготовим необходимые документы в нужном количестве, будем присутствовать на сделке, защищая ваши интересы на всех этапах, отвечая на вопросы и оказывая поддержку.

• Определиться с передачей квартиры покупателю:

Иногда покупатель настаивает на переезде в день сделки, до регистрации права собственности в ЕГРН. Мы разъясним, когда такие условия приемлемы, и как снизить риски. Подготовим акт приема-передачи квартиры, ключей и документов.

• Решить другие юридические вопросы, связанные с продажей недвижимости:

Предоставим консультации и решения, исходя из конкретной ситуации.