Покупка квартиры — одно из самых значительных вложений в жизни, но вместе с тем и одно из самых рискованных. Нередко сделки с недвижимостью могут обернуться для покупателя серьезными проблемами, особенно если за приобретенным объектом тянется шлейф юридических споров. Важно понимать, какие риски могут подстерегать на пути к обретению желанной квартиры, и как их можно минимизировать. Вот самые распространенные из них:

• Судебные споры из-за права собственности

Банкротство продавца: Продажа недвижимости лицами, испытывающими финансовые трудности, может привести к оспариванию сделки арбитражным управляющим или кредиторами. В результате покупатель может потерять квартиру и стать одним из кредиторов банкрота.

• Нарушения при приватизации

Приватизация без учета всех лиц, имевших право: Продажа таких квартир может быть оспорена, если окажется, что некоторые лица, имеющие право на участие в приватизации, были исключены из процесса.

• Скрытие семейного статуса продавцом:

Неделение имущества между супругами: Продавец может скрыть факт наличия брака, чтобы не делить доход от продажи квартиры с супругом, что может привести к оспариванию сделки.

• Продажа объекта с недействительными участниками:

«Мертвая душа» в цепочке сделок: Возможность того, что одна из предыдущих сделок с недвижимостью была проведена с участием несуществующего лица, что может повлиять на законность текущей сделки.

• Незаконная перепланировка:

Требования привести квартиру в первоначальное состояние: Если в квартире была незаконная перепланировка, Жилищная инспекция может потребовать восстановления первоначального состояния, что потребует значительных затрат и времени от нового собственника.

• Риски, связанные с торгами по решению судебных приставов:

Продажа с торгов с обязательством выполнения требований: Новый собственник может быть обязан выполнить требования по приведению квартиры в первоначальное состояние, если квартира была продана с таким обязательством.

Если клиент настаивает на объекте, который не является, по нашему мнению, надежным, то мы стараемся максимально обезопасить такую сделку. Мы понимаем, как условия заключенного договора будет читать судья (если возникнет спор), как он расценит ту или иную договорную обвязку или цепочку. С учетом такого знания и опыта структурируем сделку и прописываем договорные условия. Указанное позволяет существенно снизить ваши риски.

Стоимость услуги – 150 тыс.р. при стоимости приобретаемого объекта до 20 млн. р.
Если стоимость объекта выше, то 150 тыс. р. + 1% от цены, превышающей 20 млн. р.

Сложно оценить, какие сделки более рискованные: на рынке вторичной недвижимости или первичной. Зависит от конкретной сделки. Точно можно сказать лишь то, что вариантов недобросовестных схем на нем значительно больше, чем на вторичном. Рассмотрим основные риски, с которыми можно столкнуться при участии в таких сделках:

• Риски при сделках по уступке прав требований к застройщику - такие сделки могут быть особенно рискованными, поскольку могут быть связаны с несоблюдением обязательств со стороны застройщика.
• Инвестиционные договоры и участие в кооперативах и товариществах - риски связаны с неясностью целей и недобросовестностью участников схем.
• Юридически опасные операции - возможность заключения сделок, которые могут быть юридически оспоримы, если в них присутствуют недобросовестные элементы.
• Риски судебных споров - необходимость понимания того, как судья может оценить конкретную сделку, если возникнет спор.

Являясь судебными юристами, мы понимаем, как на конкретную сделку будет смотреть судья, если возникнет спор. Наша задача -провести качественный due diligence, объяснить Клиенту риски и, где это возможно, их минимизировать, или предложить рассмотреть иной вариант. Решение, в любом случае, принимает Клиент.

Мы проверяем и анализируем:

• законность постройки: назначение земельного участка, вид разрешенного использования и т.д.
• репутацию застройщика;
• в зависимости от вида сделки проверяем весь субъектный состав цепочки на банкротные риски;
• действительное ли право передается по сделке, «созрело» ли это право;
• равноценность приобретаемых прав/объектов недвижимости встречному предоставлению;
• находится ли цена покупки на объект в рынке (иногда советуем привлечь оценщика);
• анализируем будущие финансовые обязательства, которые может приобрести Клиент вместе с объектом;
• проводим тест на «добросовестного приобретателя»;
• проверяем предложенные для заключения договоры, предлагаем юридические правки;
• ·и иное в зависимости от того, какая предлагается договорная цепочка.

Цели приобретения земельного участка

Покупка земельного участка обычно связана с конкретными планами, такими как дачное строительство, реализация предпринимательских инициатив в сельском хозяйстве, организация производства, размещение парковки и т.д. Важно заранее понять, сможете ли вы осуществить задуманное до того, как сделка будет заключена.

Ограничения и риски

Многие продавцы, риелторы и даже соседи могут не знать обо всех ограничениях, действующих на земельных участках в определенной местности. Информация о зонах может отсутствовать в ЕГРН, и ограничения могут действовать на основе нормативов, принятых еще в советское время. Особенный риск существует в местностях, где поблизости находятся леса, водоемы, аэропорты, газопроводы, ЛЭП и другие объекты инфраструктуры. В таких случаях владение земельным участком и вложение средств в строительство могут привести к постоянным проблемам и судебным разбирательствам.

Срок исковой давности и действия государственных органов

Срок исковой давности формально составляет три года с момента, когда стало известно о нарушении прав, но на практике для государственных органов таких ограничений нет. Прокуратура или природоохранная прокуратура могут инициировать судебные разбирательства по вопросам, которые ранее не вызывали сомнений. Эти действия могут быть связаны с тем, что новый государственный орган действует от имени неограниченного круга лиц или другого государственного органа, который не знал о предыдущей проверке. В таких случаях срок исковой давности не считается пропущенным, и суды поддерживают этот подход.

Рекомендации по приобретению земельного участка

Мы рекомендуем комплексно подходить к вопросу приобретения земельного участка. Помимо проверки права собственности, зарегистрированного за продавцом в ЕГРН (что в России не гарантирует законность такой собственности), следует также проверить законность приобретения права собственности продавцом и возможность дальнейшего использования участка в соответствии с целями его приобретения.

Услуги по комплексной проверке земельного участка:

• Сбор и подготовка основной и дополнительной информации о земельном участке.
• Анализ истории образования участка, проверка соблюдения законодательных норм при его формировании, подготовка данных об исходных участках.
• Юридическая проверка прав на участок, анализ документов текущего собственника, оценка законности приобретения и рисков оспаривания прав.
• Проверка рисков банкротного оспаривания сделки.
• Выявление обременений и ограничений прав на участок.
• Анализ судебных споров, связанных с участком.
• Оценка правового режима земельного участка.
• Оценка возможностей и потенциала использования участка, определение параметров для нового строительства.

Наш опыт показывает, что земельные споры часто связаны с государственными органами, что усложняет их разрешение. Поэтому мы рекомендуем заблаговременно минимизировать риски, связанные с приобретением земельного участка, и готовы помочь вам в этом, используя наши знания и опыт.

Продажа недвижимости — это процесс, требующий внимания к множеству деталей и юридических аспектов. Чтобы минимизировать риски и обеспечить успешное завершение сделки, важно правильно подойти к каждому этапу. Мы предлагаем полный спектр услуг, которые помогут вам избежать проблем и защитить ваши интересы на всех этапах продажи недвижимости.

Мы поможем вам:

• Правильно структурировать сделку: Избежим сложных цепочек, что снизит риск оспаривания сделок. Мы неоднократно успешно предостерегали клиентов от участия в цепочных сделках, где оплата приходила не напрямую от покупателя, а от третьих лиц. Такие схемы, предложенные агентами для предотвращения срыва сделки, крайне рискованны.

• Минимизировать риски, связанные с расчетами: Наша цель — обеспечить безопасное получение оплаты за недвижимость. Мы позаботимся, чтобы у вас не возникло проблем с раскрытием аккредитива или использованием банковской ячейки, выбирая надежные банки и способы расчета.

• Грамотно продумать условия по цене: Продавцы и покупатели часто манипулируют условиями договора, особенно в вопросе цены. Мы предупредим вас обо всех рисках, которые могут возникнуть.

• Снизить риск исков о снижении покупной стоимости из-за недостатков: Этот риск часто игнорируется риелторами. Мы консультируем вас по вопросам, какую информацию нужно раскрыть о недвижимости на стадии переговоров и в договоре, чтобы избежать исков об убытках (например, перепланировки, кадастровые ошибки, особые условия использования участка и т.д.).

• Подготовить договор: Мы составляем договор отчуждения недвижимости с учетом ваших интересов и рисков, а также ведем переговоры с покупателем на этапе согласования.

• Сопроводить сделку в день подписания документов: Предоставим список необходимых документов, подготовим их в нужном количестве, привезем на сделку и сопровождем вас на всех этапах процедуры, отвечая на вопросы и оказывая поддержку.

• Определиться с передачей квартиры покупателю: Иногда покупатель настаивает на переезде в день сделки, до регистрации права собственности в ЕГРН. Мы разъясним, когда такие условия приемлемы, и как снизить риски. Подготовим акт приема-передачи квартиры, ключей и документов.

• Решить другие юридические вопросы, связанные с продажей недвижимости: Предоставим консультации и решения, исходя из конкретной ситуации.

Мы предлагаем комплексное сопровождение на всех этапах, начиная с выяснения ваших потребностей и заканчивая успешным завершением сделки.

Покупка объекта: Вы получите полную поддержку на всех этапах покупки — от точного определения ваших требований и подбора идеальных вариантов до сопровождения на просмотрах и безопасного завершения сделки.

Продажа объекта: Мы обеспечим вам эффективную продажу вашего объекта, начиная с привлечения внимания покупателей с помощью качественной рекламы и до подписания акта приема-передачи, что гарантирует успешное завершение сделки.

Для получения более подробной информации, пожалуйста, ознакомьтесь разделами выше, посвященными покупке и продаже недвижимости.